来源：财经九号
作者 | 胖虎
日前，总部位于上海的瑞安房地产发布公告称，其将位于上海蟠龙天地项目中的酒店物业以1.05亿元售予上海青浦徐泾。值得注意的是，这笔交易预计亏损约240万元。
而在不久前的2023年底，瑞安房地产还将上海鸿寿坊项目65%的股权以12.06亿元售予大家保险旗下鸿瑞寿远合伙。不过当时这笔交易设置了股权回购条款，年利率为8%，相当于一笔用股权做质押的融资，以换取现金流。
市场注意到，这是时隔6年后，瑞安房地产再度对外出售项目。那么以开发豪宅、风格稳健著称的瑞安房地产甚至不惜亏本都要出售项目，来回笼现金流呢？
要知道，上述用于出售的两个项目在上海的位置都不错，且在瑞安房地产的资产中尚属优质资产。
或许，答案就藏在瑞安房地产的年报之中。
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家底不厚，剜肉补疮后恐更加艰难
3月21日，港股上市公司瑞安房地产发布了2023年度业绩报告。年报数据显示，2023年全年瑞安房地产总收入约***.52亿元（人民币，下同），同比减少37%；归母净利润约8.1亿元，同比减少11%。业绩下滑已经成为房地产行业的普遍现象，瑞安房地产也无法避免，还能保持盈利，已属不易。
在瑞安房地产***.52亿的营业收入中，被确认为收入的物业销售金额约58.98亿元，同比减少50%；综合租金及相关收入约23.98亿元，同比增长16%。瑞安房地产指出，物业销售主要来自于上海蟠龙天地，而租金及相关收入的增长主要由于上海蟠龙天地及上海鸿寿坊的开幕带来额外的租金贡献。
这两个项目，恰恰与近期出售的项目紧密相关。换言之，此次瑞安房地产为了增加现金流，已经开始动用压箱底的硬货了。
对于瑞安房地产的现金流风险的判断，作者以为主要基于以下几个方面：
一是销售情况。数据显示2023年瑞安房地产的合约物业销售额为113.96亿元，同比大幅度减少58%。而目前，瑞安房地产在手的可售货值，据其在业绩会上披露，截至2023年底瑞安与合营公司拥有的住宅可售货值总额为669亿元，其中瑞安的权益货值为352亿元。
从中我们可以看出，瑞安房地产本身的资产家底并不厚，权益可售货值并不多，且在销售同比大幅度下滑的市场环境下，货值的变现难度、资金回笼难度恐怕更加艰难。
瑞安房地产罗康瑞在前几日的业绩会上表示，宏观大环境不容乐观。房地产市场方面，预计销售调整还需要2-3年时间，融资也会继续疲弱一段时间。
因此，对于瑞安房地产的考验，或许还刚刚开始。
二是出租业务。家底不厚、销售回款等物业销售面临困难之外，瑞安房地产的租金收入也大受影响。除了出售上海蟠龙天地的酒店，以及上海鸿寿坊65%股权这样优质的商业资产必然会给今年的租金收入带来较大影响，进而进一步影响今年的业绩和盈利水平之外，这种剜肉补疮式的做法也可能使瑞安房地产陷入更多的困难。
事实上，瑞安房地产的收租业务也在出现问题。据瑞安房地产年报披露，其零售物业组合的平均出租率仅为91%。相较龙湖、新城等95%以上的平均出租率，瑞安房地产的零售物业出租率水平显然偏低，而且其透露“由于市场复苏速度较预期缓慢，续约租金轻微下跌。”
至于其办公物业的出租情况，更是可以用惨淡来形容。据瑞安房地产透露：“集团在过去两年有三项新办公楼物业落成，故截至报告期末，办公楼物业组合的整体出租率为66%。”
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不受限现金短债比仅为0.3
拿什么偿还到期债务？
瑞安房地产的现金流情况，这也是最值得关注的。截止到2023年底，瑞安房地产的总资产下滑了4%，现金及银行存款下降了33%，约89.17亿元，同期的负债净额却增加了14%至230.16亿元。
上述的财务数据已经很不容乐观了，在手现金同比大幅度减少，而负债净额却较大幅度攀升。
更为严峻的是，瑞安房地产的年报数据披露，其在手的89.17亿元的现金及银行存款，有31.72亿抵押给了银行，仅能用于指定项目的受限制存款20.33亿元，刨算下来，截止到去年底瑞安房地产不受限的现金及银行存款仅有约37亿元！
但是同期，一年内需要偿还的债务达到了120.13亿元！不受限现金短债比仅为0.3！这样的瑞安房地产，现金流又怎能不紧张呢？
此外，值得注意的是，截止到去年底，瑞安房地产已经抵押了约合423.04亿元的包含投资物业、物业及设备、使用权资产、发展中待售物业、应收账款、银行存款、待售资产、附属公司股权等在内的各类资产，以取得162.14亿元的借贷。
换算一下，抵押融资的折扣率仅有38%！
而截至2023年底，瑞安房地产的归母净资产仅有388.6亿元，未来能加杠杆的空间有多少？显然也已经不多了。
今年8月份，瑞安房地产即将迎来5亿美元的优先票据到期，届时瑞安房地产能安然度过吗？
